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ppt 5A--長沙“富興·嘉城”商業策劃思路117P (共117頁)

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5A--長沙“富興·嘉城”商業策劃思路117P
提案分為如下七個部分長沙商圈分析片區商業項目分析商業定位商業規劃業態組合經濟估算營銷建議第一部分長沙商圈分析2002年初,我們曾提出過長沙商圈理論(一主五次),但長沙城市經歷近10年的商圈發展與強化,特別是最近3年,我們發現商圈理論被快速的城市發展打破。現在,如果用傳統商圈理論來衡量發展中的長沙商業地產開發機會,已經不適宜了。五一商圈車站商圈伍家嶺商圈溁灣鎮商圈袁家嶺商圈東塘商圈研究最新的長沙城市地圖,我們不難發現:南北向的湘江和京廣鐵路,將長沙分成了三個相互聯系但又相對獨立的城市帶——中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶。這三個城市帶的軸線分別是:芙蓉路(韶山路)、金星大道和萬家麗大道。我們不難發現,知名國際一線品牌商業,很早就布局在這些軸線的相對中心上。譬如家樂福和沃而瑪的選址,除了長沙傳統商圈五一廣場外,基本都選擇了長沙的芙蓉路(韶山路)、萬家麗大道和金星大道。我們認為:這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附近,商業地產的開發機會和利潤是最大的,最有潛力的。中心城市帶是一個城市商業和文化的核心,大型商場、高端酒店和寫字樓云集,多年消費習慣的積淀,是別的商業帶無法比擬的優勢。那么,另外兩個城市帶的差異化特別是商業差異化就產生了。河西城市帶的發展基礎是大學城和麓谷開發區,引爆點卻是河西先導區的規劃。東部城市帶的發展基礎是三湘馬王堆高橋市場群,引爆點卻是武廣高鐵那飛速奔馳的動車。本案第二部分片區商業項目分析為了對項目所在區域房地產市場特別是南城(省府板塊)有更清晰的認識,我們對南城(省府板塊)進行了如下劃分:把以省政府為中心,北至南二環線及勞動東路兩側、西至湘江南路、南至暮云工業園、東至萬家麗路區域,進行如下劃分:根據本項目所處位置,我們可以把項目劃分至省府中部板塊1、片區地理分析從項目的地理分析,本項目片區主要有以下幾點:隨著長沙整體經濟的發展和城區范圍的迅速擴大,本項目所在片區正日益成為長沙城市發展的“政府重心”地帶,與各城區中心地帶的距離幾乎相等,與新型成熟商業區距離較近,且交通條件較好,必將成為城市發展的優先地段消費群最大化,由于項目所在片區位于兩大商業帶的中間點,從而實現了項目消費群商圈跨越,形成項目消費群的最大化帶動效應明顯,由于芙蓉路南、韶山路南片區是目前長沙市全力發展振興的區域,其整個商業構造及消費群上都會趨向于年輕、生活化、時尚化;項目片區由于地理
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