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浙江同策_中天20號地塊整體營銷報告__市場研究_產品定位_銷售計劃_營銷策略_101P
天20號地塊整體營銷報告浙江同策2012年3月1日21產品定位產品定位市場分析市場分析報告框架報告框架營銷策略營銷策略3銷售計劃銷售計劃41.市場分析酒店式公寓市場分析量價走勢對比2011年杭州酒店式公寓量價走勢成交套數成交均價(元/平米)酒店式公寓:2011年酒店式公寓成交量空前搶眼,但受整體市場遇冷帶動,價格不斷下降。9、10月份下沙保利灣天地、以及中天西城紀的低價入市大大拉低了市場均價,放大了成交量,說明在價格合理的情況下,當前市場仍具一定機會,預計未來將是以價換量的格局,整體來說對本項目酒店式公寓的溢價空間有一定負面影響。酒店式公寓:以價換量,成交放大,全年成交40.5萬方,接近5500套市場潛在供應分析?10年至今杭州主城區共成交商辦類建設用地66宗,合計成交面積149.2萬方,約合可建面積454.1萬方;?其中西湖區成交17宗,占全市成交總數的四分之一以上,主要分布在之江區域。其次分別位于下城、江干、拱墅和下沙。?根據酒店式公寓市場發展成熟度及城市發展規劃推測,預計西湖區之江板塊、拱墅區橋西板塊、下沙區將是未來酒店式公寓的主要集中區域,而濱江區和錢江新城多個在售項目仍有后續供應。?按經驗數據推測,酒店式公寓的發展機會約占20%左右,即預計未來杭州主城區將產生約90萬方左右的酒店式公寓產品供應。各區成交地塊比重濱江區拱墅區下沙區江干區上城區下城區西湖區區域成交地塊宗數濱江區3拱墅區9下沙區9江干區13上城區5下城區10西湖區172010?ê?á??éì°ìààó?μ?3é???é??市場供求關系分析2011?ê??μêê?1??¢?ê???ìμ??11年全年酒店式公寓成交40.5萬方,5500套已屬非常理想;?目前杭州市場存量約83.3萬方,成交商辦類建設用地產生潛在供應量約90萬方,總體存量達到170多萬方,?城西區域市場重點項目存量約45.8萬方,12年預計推量可達20萬方,約4000套,未來市場競爭激烈。政策分析(限酒令下的酒店式公寓契機)2012年1月,杭州市政府出臺《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理實施意見通知》,對于非住宅類項目出臺限制意見;關鍵意見一:商業辦公等非住宅類項目應采取公共走廊式布局,公共衛生間應按層集中設置,不得采用單元式或住宅套型式設計,但允許平均每個標準層建設不超過3個帶獨立衛生間的分割單元(因特殊地形限制,
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